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 Come ottenere un mutuo
Il processo di scelta e
ottenimento di un mutuo può sembrare complesso e oscuro; in realtà
basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per
affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di
mutuo nel modo più pratico ed efficace.
La
scelta della banca
Il compromesso o promessa di vendita è lo strumento giuridico che
consente al compratore di cercare la somma necessaria all'acquisto
e di stipulare successivamente l'atto pubblico di compravendita. È
indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che
soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle
caratteristiche peculiari del richiedente.
La richiesta di mutuo
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima
precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue
parti.
La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario,
contiene le seguenti informazioni:
-
i dati anagrafici del richiedente o
dei richiedenti il finanziamento;
-
la residenza;
-
l'attuale abitazione: se in affitto,
in proprietà o se presso terzi;
-
la composizione del nucleo familiare
e le persone a carico;
-
l'occupazione attuale: se dipendente
o lavoratore autonomo;
-
l'anzianità di servizio o di lavoro
autonomo;
-
il settore lavorativo/produttivo;
-
se lavoratore dipendente:
l'indicazione del datore di lavoro;
-
la qualifica;
-
il reddito netto mensile e il
reddito netto annuale;
-
la descrizione dell'unità
immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e
scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
-
il valore della costruzione;
-
una dichiarazione di non avere
debiti ovvero di averne;
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Il parere preliminare di fattibilità
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di
esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo.
La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma
richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi, e cioe':
-
il reddito netto del richiedente e dei
suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei
redditi;
-
il valore dell'immobile oggetto del
finanziamento;
-
la presenza di garanzie supplementari
prestate da terzi (fideiussione, pegno, ect..).
Dall'esame dei dati sopra elencati la
banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che,
se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella
richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati
dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto
rapporto "rata/reddito"; la rata del mutuo, calcolata ai valori del
momento, non dovrà superare il 30÷35 % del reddito netto mensile
complessivo dei richiedenti.
La richiesta di documentazione
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è
necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per
confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di
mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della
seguente documentazione:
Lavoratori dipendenti
Lavoratori autonomi o liberi
professionisti
-
copie del modello "Unico" (ex. Modello
740);
-
estratto della Camera di Commercio
Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
-
se professionista, attestato di
iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.
Per tutti e a integrazione dei
documenti sopra elencati
-
certificato di nascita;
-
certificato di stato civile oppure
estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
-
l'estratto di matrimonio deve contenere
tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
-
nell'ipotesi di persone divorziate o
separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del
tribunale;
-
copia della "promessa di vendita" o
"compromesso";
-
planimetria, con l'indicazione delle
proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali
pertinenze (cantina, solaio, box);
-
copia del certificato di abitabilità;
-
copia dell'ultimo atto di acquisto
dell'immobile;
-
se l'immobile è pervenuto per
successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio
successioni.
La
delibera del finanziamento
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati
ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione
notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della
"relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua
fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera
avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e
fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento
(concessione formale del mutuo).
Finanziamento massimo
L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di
mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche
finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con
ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80%
possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia
ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e
necessarie dalla Banca.
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 Il contratto di mutuo e la
costituzione di ipoteca
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento
iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della
promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato
davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il
finanziamento e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è
il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente,
con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di
restituire alla banca altrettanto denaro.
Costituzione dell'ipoteca
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a
favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del
finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la
banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per
renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca
di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato
(dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale
erogato, ma anche:
-
gli interessi nella misura
concordata;
-
gli eventuali interessi di mora nel
caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
-
i premi assicurativi;
-
gli oneri erariali, i tributi, le
spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.
-
le spese giudiziali che la banca
dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
L'ipoteca si estingue automaticamente
dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma
occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si
vuole vendere l'immobile.
L’erogazione della somma mutuata
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri
contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa
ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo
strumento del "contratto unico". |
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Esso si configura come un mutuo ove
l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo
contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure
contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di
deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito
dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene
definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva
il cosiddetto prefinanziamento, rende cioè immediatamente disponibile
la somma, sulla qualle verranno pagati gli interessi per i giorni
trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di
ipoteca. |
